廣東省佛山市人大常委會

佛山市住宅物業(yè)管理條例（2024修正）

　　（2020年10月30日佛山市第十五屆人民代表大會第三十四次會議通過 2021年1月20日廣東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議批準 2024年6月28日佛山市第十六屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議修正 2024年7月31日廣東省第十四屆人民代表大會常務委員會第十一次會議批準）

　　第一章 總 則

　　第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會及物業(yè)管理委員會

　　第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組

　　第二節(jié) 業(yè)主大會

　　第三節(jié) 業(yè)主委員會

　　第四節(jié) 物業(yè)管理委員會

　　第三章 物業(yè)管理及服務

　　第一節(jié) 前期物業(yè)管理

　　第二節(jié) 物業(yè)管理服務

　　第四章 物業(yè)的使用和維護

　　第一節(jié) 一般規(guī)定

　　第二節(jié) 住宅維修管理

　　第三節(jié) 公共收益管理

　　第四節(jié) 物業(yè)服務收費管理

　　第五章 法律責任

　　第六章 附 則

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務人的合法權益，營造和諧、安全、文明、整潔的生活和工作環(huán)境，根據有關法律法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內住宅物業(yè)管理活動，法律法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。

　　第三條 建立健全社區(qū)（村）黨組織領導下的居民委員會、村民委員會、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人協(xié)調運行機制，推進綜合網格管理，將物業(yè)管理納入基層社會治理體系。

　　第四條 市、區(qū)人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的組織領導，將物業(yè)管理納入基層社會治理體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調和目標責任機制；鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)服務與管理水平。

　　各區(qū)人民政府應當制定有關行政主管部門在物業(yè)管理區(qū)域內的行政執(zhí)法事項清單，并向社會公開。

　　第五條 市人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責制定和實施物業(yè)管理活動監(jiān)督評價辦法；建設和管理物業(yè)管理信息化系統(tǒng)；指導和監(jiān)督物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會開展行業(yè)自律和服務工作；建立健全業(yè)主委員會組成人員、物業(yè)管理委員會委員培訓制度；建立物業(yè)服務人應急備選庫；建立完善住宅工程質量潛在缺陷保險制度；建立業(yè)主委員會任中審計和離任審計制度。

　　區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域備案、物業(yè)服務人和從業(yè)人員的監(jiān)督管理；指導和協(xié)助業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作；監(jiān)督和管理物業(yè)管理領域招標投標工作；組織對轄區(qū)內業(yè)主委員會組成人員、物業(yè)管理委員會委員開展培訓。

　　第六條 公安部門負責物業(yè)管理區(qū)域內安全防范等的指導監(jiān)督，并依法查處物業(yè)管理區(qū)域內及物業(yè)管理服務中的違法犯罪行為。

　　城市管理和綜合執(zhí)法部門負責物業(yè)管理區(qū)域內生活垃圾分類、養(yǎng)犬、綠化等的監(jiān)督管理，并按照城市管理相對集中行政執(zhí)法的規(guī)定開展行政執(zhí)法工作。

　　市場監(jiān)督管理部門負責物業(yè)管理區(qū)域內電梯等特種設備安全等方面的監(jiān)督管理；負責物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查工作，依法查處物業(yè)管理中的價格違法等行為。

　　價格主管部門負責制定或調整實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準。

　　生態(tài)環(huán)境保護管理部門負責物業(yè)管理區(qū)域內的生態(tài)環(huán)境的監(jiān)督管理，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內工業(yè)廢水、廢渣、固體廢物、危險廢物、噪聲、振動、輻射放射等行為。

　　不動產登記機構應當按照區(qū)人民政府相關職能部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的需要提供業(yè)主清冊。

　　應急管理、自然資源、工業(yè)和信息化、民政、司法、稅務、衛(wèi)生、文化和旅游、氣象等相關行政主管部門及消防救援機構在各自職責范圍內，依法做好物業(yè)管理區(qū)域內的行政管理和行政執(zhí)法等相關工作。

　　第七條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當將轄區(qū)內物業(yè)管理工作納入基層社會治理體系，負責指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的組建及日常工作；負責物業(yè)服務合同、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理委員會的備案。

　　第八條 居民委員會、村民委員會協(xié)助區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，做好轄區(qū)內物業(yè)管理工作，依法對設立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會等給予指導和協(xié)助。

　　第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會依法開展下列工作：

　　（一）加強行業(yè)自律管理，保障物業(yè)服務人依法執(zhí)業(yè)，維護行業(yè)合法權益；

　　（二）制定行業(yè)服務標準，規(guī)范行業(yè)行為，總結、交流物業(yè)服務工作經驗，推廣先進物業(yè)服務技術；

　　（三）維護市場秩序和公平競爭，建立物業(yè)服務人及其從業(yè)人員誠信檔案，促進行業(yè)誠信管理，建立行業(yè)規(guī)范；

　　（四）組織行業(yè)業(yè)務培訓和職業(yè)道德、從業(yè)紀律教育。

　　第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會及物業(yè)管理委員會

　　第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組

　　第十條 百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。

　　已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。

　　物業(yè)管理區(qū)域內首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之三十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。

　　符合前三款情形之一的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當在接到申請之日起三十日內，會同物業(yè)所在地的區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門依法指導、協(xié)助業(yè)主推薦產生業(yè)主大會籌備組中的業(yè)主代表。

　　已交付使用的物業(yè)建筑面積達到第二款或第三款有關規(guī)定的，建設單位以及物業(yè)服務人應當書面告知街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置和信息化系統(tǒng)公告三十日以上。

　　第十一條 業(yè)主大會籌備組的組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

　　業(yè)主大會籌備組中的業(yè)主代表應當由五名以上業(yè)主聯(lián)名推薦，也可以由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主聯(lián)名推薦，同一業(yè)主只能推薦一名業(yè)主代表；業(yè)主代表按照獲得聯(lián)名推薦人數(shù)的多少確定，聯(lián)名推薦人數(shù)相同的，應當由居民委員會、村民委員會組織抽簽確定排名順序。

　　業(yè)主大會籌備組的成員名單及簡歷，應當自業(yè)主大會籌備組成立之日起七日內在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)公示十五日以上。業(yè)主對籌備組成員有異議的由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)調處理。

　　業(yè)主大會籌備組產生后，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當對籌備組成員進行物業(yè)管理相關法律知識的培訓。

　　第十二條 業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起六個月內，依法組織召開首次業(yè)主大會會議，確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則，制定業(yè)主委員會候選人產生辦法和業(yè)主委員會選舉辦法等。業(yè)主大會籌備組成員就籌備工作意見不一致的，由業(yè)主大會籌備組組長作出決定。

　　業(yè)主大會籌備組未能夠在六個月內召開首次業(yè)主大會會議的，自行解散。期限屆滿十五日前，業(yè)主大會籌備組可以向轄區(qū)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請延長業(yè)主大會籌備組工作期限，經轄區(qū)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府同意，可以延期六十日。

　　第十三條 建設單位和物業(yè)服務人應當依法向業(yè)主大會籌備組提供包括有房產信息、業(yè)主姓名、有效聯(lián)系方式等信息的業(yè)主清冊及有關文件資料，不得隱匿、篡改、偽造有關文件資料，不得以任何理由阻撓業(yè)主大會籌備組的正常工作。

　　因建設單位注銷或有關單位不配合提供業(yè)主清冊等文件資料的，經業(yè)主大會籌備組申請，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府協(xié)調區(qū)人民政府不動產行政主管等有關部門無償提供。

　　第十四條 業(yè)主大會籌備組應當及時核實、更新業(yè)主清冊，妥善保管收集的信息和文件資料，并于業(yè)主委員會選舉產生后五日內移交業(yè)主委員會；首次業(yè)主大會未能召開或者未能選舉產生業(yè)主委員會的，業(yè)主大會籌備組應當在解散前三日內將收集的信息和文件資料交由轄區(qū)居民委員會、村民委員會指定的機構封存。

　　任何單位、組織和個人不得泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務無關的活動。

　　第二節(jié) 業(yè)主大會

　　第十五條 首次業(yè)主大會會議未表決通過有關事項的，按照如下規(guī)定處理：

　　（一）選舉產生業(yè)主委員會，但是未通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的，業(yè)主委員會應當根據業(yè)主大會會議討論情況對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則進行修改，并再次組織業(yè)主大會會議進行表決；

　　（二）已經通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，但未選舉產生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)助召開業(yè)主大會會議，并組織選舉產生業(yè)主委員會；

　　（三）未通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，且未選舉產生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當根據業(yè)主的申請，協(xié)助召開業(yè)主大會會議，通過管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產生業(yè)主委員會。

　　經全體業(yè)主依法決定共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責的，不受前款規(guī)定限制。

　　第十六條 召開業(yè)主大會會議，應當依法在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置予以公告，并以書面或者信息化方式通知全體業(yè)主，公告期截止至業(yè)主大會召開當日。

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者信息化方式等表決事項。

　　采用書面或者信息化方式表決事項的，應當將擬表決事項公開征求全體業(yè)主意見，并將征求意見結果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和信息化系統(tǒng)公示三十日以上。

　　業(yè)主大會會議召開時，物業(yè)服務人應當予以協(xié)助，并在物業(yè)管理區(qū)域內提供相應的人力、場地支持。

　　第十七條 業(yè)主大會會議表決采用書面或信息化等方式記名投票，投票情況、表決結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和信息化系統(tǒng)公示三十日以上。業(yè)主大會會議表決結果逾期公示、未公示或者公示內容不符合規(guī)定的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令限期改正并向全體業(yè)主通告。

　　任何單位和個人不得偽造、變造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名、授權委托書和電子投票數(shù)據；選票、表決票和授權委托書應當由業(yè)主大會會議組織者妥善長期保管，以備查詢。

　　有關行政主管部門，各級人民政府、街道辦事處，居民委員會、村民委員會不得否決業(yè)主大會會議依法形成的與物業(yè)管理有關，且沒有違反法律法規(guī)的決定決議等事項。

　　第三節(jié) 業(yè)主委員會

　　第十八條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，除履行法律法規(guī)規(guī)定的職責外，應當履行下列職責：

　　（一）按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會，執(zhí)行業(yè)主大會會議的決定；定期向業(yè)主大會報告年度物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況。

　　（二）制訂重大維修工程方案和緊急維修方案，并監(jiān)督方案的實施；協(xié)調、處理涉及物業(yè)管理的共同事務。

　　（三）監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的經營管理和使用；

　　（四）督促物業(yè)服務人制定并實施突發(fā)公共衛(wèi)生事件等突發(fā)事件應急預案；

　　（五）督促業(yè)主配合或者執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施；

　　（六）依法維護業(yè)主合法權益；

　　（七）依照管理規(guī)約或者業(yè)主大會的決定對公共收益的收支情況進行管理,以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會名義依照有關規(guī)定開立銀行賬戶;

　　（八）定期接待和聽取業(yè)主對物業(yè)服務、業(yè)主委員會的意見和建議，接受業(yè)主的咨詢、投訴和監(jiān)督，調解處理物業(yè)管理活動中的相關問題；

　　（九）每年開展不少于一次的業(yè)主滿意度測評工作；

　　（十）法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第十九條 業(yè)主委員會主任、副主任、委員、候補委員依法產生；候補委員遞補順序按照得票數(shù)確定，得票數(shù)相同的候補委員，由業(yè)主委員會組成人員投票確定順序。

　　業(yè)主委員會組成人員應當簽訂履職承諾書，承諾在履職期間依法履職，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會組成人員可以根據業(yè)主大會決定或者管理規(guī)約的約定，在履職期間領取履職補貼。

　　經業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書和財務人員等專職工作人員，負責處理業(yè)主委員會的日常事務。

　　鼓勵具有黨員、人大代表、政協(xié)委員、退休公職身份或者具有財會、管理、法律等工作經驗的業(yè)主參加業(yè)主委員會選舉或者擔任業(yè)主委員會的專職工作人員。

　　第二十條 業(yè)主委員會組成人員應當依法從本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主中選舉產生。

　　第二十一條 分期開發(fā)的物業(yè)符合本條例第十條規(guī)定的，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會；在業(yè)主大會議事規(guī)則中應當根據未交付物業(yè)面積占比，為尚未交付物業(yè)的業(yè)主預留業(yè)主委員會組成人員名額；并制定尚未交付物業(yè)的業(yè)主增補業(yè)主委員會組成人員的辦法。

　　第二十二條 業(yè)主委員會會議應當于召開七日前，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和信息化系統(tǒng)公告會議的內容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議；同時，應當告知并聽取居民委員會、村民委員會的建議，接受指導。

　　業(yè)主委員會會議應當書面記錄會議情況，經出席會議的業(yè)主委員會組成人員簽字后存檔；業(yè)主委員會會議依法作出的決定，應當于決定作出之日起三日內書面告知居民委員會、村民委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和信息化系統(tǒng)公告，公告期不少于十日。

　　業(yè)主委員會每年向業(yè)主大會報告當年工作情況，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和信息化系統(tǒng)公告十五日以上；工作情況應當報送居民委員會、村民委員會。

　　第二十三條 業(yè)主委員會組成人員不得有《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主委員會組成人員的禁止性行為外，還不得有下列行為：

　　（一）不履行或者不正確履行職責；

　　（二）在本物業(yè)管理區(qū)域內違法占用或者損壞共用部位、共用設施設備；

　　（三）本人及其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其下屬單位任職。

　　業(yè)主委員會組成人員有上述情形之一的，經業(yè)主委員會會議決定中止其職務，并提請業(yè)主大會會議決定終止其職務；有兩名以上業(yè)主委員會組成人員存在上述情形的，應當由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會臨時會議，就是否終止其委員職務事項進行決議。

　　業(yè)主委員會組成人員職務被終止的，應當自終止決定做出之日起三日內將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會可以請求居民委員會、村民委員會督促移交。

　　第二十四條 業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會組成人員職務終止和候補委員遞補的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)公告十日以上，并書面報告區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或者村民委員會。

　　第二十五條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當依法確定新一屆業(yè)主委員會候選人產生辦法及名單，組織召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會應當在任期屆滿三日內，將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會。不按時移交的，新一屆業(yè)主委員會應當申請街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府督促其移交；任期屆滿但未成立新一屆業(yè)主委員會的，上述資料由居民委員會、村民委員會就地封存，并由物業(yè)服務人保管，待新一屆業(yè)主委員會成立后，及時移交。

　　第二十六條 召開業(yè)主大會的工作經費以及業(yè)主委員會的日常工作經費，業(yè)主委員會組成人員、專職工作人員的履職補貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定或者在管理規(guī)約中約定，由全體業(yè)主承擔。

　　業(yè)主大會可以在住房城鄉(xiāng)建設主管部門指導下建立業(yè)主委員會任中審計和離任審計制度；并可以依法委托社會審計機構對公共收益的使用情況以及業(yè)主委員會工作經費、履職補貼進行財務審計。

　　業(yè)主委員會應當于每季度結束前十五日內，將包括工作經費、履職補貼等具體列支項目和費用的開支情況，在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)公告三十日以上，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內未成立業(yè)主大會或者未能選舉產生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當指導、協(xié)助全體業(yè)主依法共同決定物業(yè)管理事項。

　　第四節(jié) 物業(yè)管理委員會

　　第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，經占業(yè)主總人數(shù)百分之十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立物業(yè)管理委員會的書面要求：

　　（一）具備召開業(yè)主大會會議條件，經籌備組組織仍不能產生業(yè)主委員會的；

　　（二）需要重新選舉業(yè)主委員會，但不能選舉產生新一屆業(yè)主委員會的。

　　物業(yè)管理委員會負責組織業(yè)主依法決定有關共有和共同管理權利的重大事項；推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會自新一屆業(yè)主委員會備案完成之日起停止履行職責，并應當在十日內與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后解散。兩年內，未選舉產生業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會解散。

　　第二十九條 物業(yè)管理委員會成員人數(shù)為七至十一人的單數(shù)，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織成立，由業(yè)主代表以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務人等代表組成，具體由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確定。物業(yè)服務人經通知未派員參加的，不影響物業(yè)管理委員會成立。

　　物業(yè)管理委員會業(yè)主代表人選可以由十名以上業(yè)主聯(lián)名或者居民委員會、村民委員會推薦。推薦的業(yè)主代表人數(shù)多于規(guī)定人數(shù)時，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確定代表人選。鼓勵和支持具有黨員身份的業(yè)主成為物業(yè)管理委員會成員。物業(yè)管理委員會主任由居民委員會、村民委員會代表擔任。

　　物業(yè)管理委員會成員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和物業(yè)管理信息化系統(tǒng)公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門協(xié)調處理。

　　第三十條 物業(yè)管理委員會應當自成立之日起三十日內，持下列材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案：

　　（一）物業(yè)管理委員會備案申請表；

　　（二）物業(yè)管理委員會成員名單；

　　（三）物業(yè)管理委員會工作規(guī)則；

　　（四）經全體業(yè)主同意的由物業(yè)管理委員會決定實施的事項；

　　（五）其他應當提供的材料。

　　物業(yè)管理委員會可以憑備案回執(zhí)申請刻制印章，可以開立物業(yè)管理委員會的銀行賬戶。

　　物業(yè)管理委員會征求全體業(yè)主意見的，應當采取記名書面投票或者電子投票的方式。

　　第三十一條 物業(yè)管理委員會發(fā)布的通知或者公告，應當加蓋物業(yè)管理委員會印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和信息化系統(tǒng)公示，公示期限不少于十五日。

　　物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　由物業(yè)管理委員會管理業(yè)主公共收益的，交接前，新一屆業(yè)主委員會應當委托專業(yè)機構進行審計，并將審計結果在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和信息化系統(tǒng)公示，公示期限不少于十五日。審計費用由全體業(yè)主承擔。

　　第三章 物業(yè)管理及服務

　　第一節(jié) 前期物業(yè)管理

　　第三十二條 建設單位應當依法完成前期物業(yè)服務人招標工作：

　　（一）預售商品房項目，應當在辦理商品房預售許可之前完成；

　　（二）現(xiàn)售商品房項目，應當在辦理現(xiàn)售備案前完成；

　　（三）非出售的新建物業(yè)項目，應當在交付使用前完成。

　　分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，應當按照一個物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一招標。

　　第三十三條 建設單位在預（銷）售物業(yè)時，應當在預（銷）售現(xiàn)場顯著位置和信息化系統(tǒng)公告臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同、規(guī)劃條件、規(guī)劃總平面圖、物業(yè)管理區(qū)域范圍等資料。

　　根據規(guī)劃要求需要配建物業(yè)服務用房、配電房、水泵房、垃圾房等公共服務設施的，規(guī)劃總平面圖應當特別予以標識。

　　新建住宅小區(qū)物業(yè)服務用房為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務人用于員工飯?zhí)谩�員工宿舍的，應當公告。

　　第三十四條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂商品房買賣合同時，應當同時簽訂前期物業(yè)服務合同，并將臨時管理規(guī)約送達買受人，不得承諾或者誘導物業(yè)買受人實施違法建設或者違法裝修；不得承諾將屬于業(yè)主共有的部位、場所和設施由部分或個別業(yè)主排他使用。分期開發(fā)的同一物業(yè)管理區(qū)域，建設單位與物業(yè)買受人應當簽訂內容一致的前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。

　　前期物業(yè)服務合同內容包括但不限于前期物業(yè)管理范圍、服務事項、服務質量、服務標準、服務費用的標準和收取辦法、物業(yè)服務用房的管理和使用、雙方的權利義務、共用部位和共用設施設備的管理和使用、服務期限、服務交接、合同解除方式、合同終止情形等。

　　建設單位應當依法制定包括公共收益收支管理等內容的臨時管理規(guī)約。

　　物業(yè)買受人認為前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約的內容違法，或者侵害其合法權益的，可以向區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門投訴。

　　第三十五條 前期物業(yè)服務合同期限屆滿，全體業(yè)主未能依法作出選聘或者解聘決定的，原物業(yè)服務人按照原服務內容和收費標準繼續(xù)提供服務的，前期物業(yè)服務合同延續(xù)至全體業(yè)主作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

　　全體業(yè)主依法決定終止前期物業(yè)合同的，物業(yè)服務人應當在收到解聘決定當日起三個月內向新選聘的物業(yè)服務人或業(yè)主委員會依法移交有關資料、財物。

　　第二節(jié) 物業(yè)管理服務

　　第三十六條 業(yè)主大會可以選聘物業(yè)服務人為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務；也可以由全體業(yè)主自行管理本物業(yè)管理區(qū)域，共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

　　業(yè)主大會可以通過招標等方式選聘物業(yè)服務人，鼓勵業(yè)主大會通過政府公共資源招標平臺選聘物業(yè)服務人。選聘物業(yè)服務人前，業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務選聘方案和物業(yè)服務合同草案的內容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)公示十五日以上，并征集業(yè)主意見，意見征集情況應當向業(yè)主大會通報。

　　簽訂物業(yè)服務合同前，業(yè)主委員會應當將擬簽訂的物業(yè)服務合同等資料在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)公示五日以上。

　　第三十七條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應當與物業(yè)服務人依法簽訂并備案物業(yè)服務合同，也可以對公共收益的使用管理，物業(yè)服務人使用機動車停車位等公共設施的要求等進行約定。

　　第三十八條 物業(yè)服務人應當按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，制定物業(yè)管理區(qū)域安全防范應急預案，做好物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序維護、安全管理等工作，采取必要的安全保障措施防止從建筑物中拋擲或者墜落物品，執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極協(xié)助有關部門開展工作。

　　第三十九條 物業(yè)服務人在物業(yè)服務活動中，不得有下列行為：

　　（一）將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)務整體轉讓；

　　（二）挪用、擅自使用或者誘導業(yè)主挪用、濫用住宅專項維修資金；

　　（三）擅自改變物業(yè)服務用房用途；

　　（四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的共有部位和共用設施設備用途；

　　（五）不按規(guī)定將依法收取的公共電信設施占用場地使用費，以及利用公共場地、共用部位、共用設施設備開展經營性活動的收益等列入公共收益；

　　（六）將應當由物業(yè)服務人或者他人承擔的用水、用電、用氣等費用列入業(yè)主公攤費用；

　　（七）以簽訂虛假合同的方式出租物業(yè)共用部位、共用設施設備；

　　（八）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益；

　　（九）擅自利用公共場地、共用部位、共用設施設備進行經營；超出物業(yè)服務合同約定占用業(yè)主共有停車位。

　　（十）物業(yè)服務合同終止時，不按規(guī)定辦理查驗設施設備、移交資料財物、退出物業(yè)管理區(qū)域；

　　（十一）與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；

　　（十二）指定業(yè)主購買特定商品或者服務，指定裝修物料搬運隊伍；

　　（十三）發(fā)現(xiàn)業(yè)主實施違法建設或者違反管理規(guī)約的行為，不制止、不報告；

　　（十四）限制通訊、有線電視等單位實施網絡接入或者改造；

　　（十五）無正當理由拒絕供水、供電、供氣等公共經營企業(yè)員工開展安全檢查、搶修、維修等活動；

　　（十六）其他損害業(yè)主權益,影響住宅小區(qū)環(huán)境等行為。

　　第四十條 物業(yè)服務合同的締結、終止、解除、續(xù)訂等依照法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。合同的變動情況應當依法向街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府備案。

　　第四十一條 物業(yè)服務合同屆滿前三個月，業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務人的，選聘或者續(xù)聘的決定應當自作出決定之日起十日內書面告知物業(yè)服務人。

　　物業(yè)服務人接受選聘、續(xù)聘決定的，應當在收到書面告知十五日內簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務人不接受選聘、續(xù)聘決定的，應當在收到書面告知十五日內以書面形式告知。

　　第四十二條 不再續(xù)聘的物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內退出物業(yè)管理區(qū)域，不得強行提供物業(yè)服務，不得向業(yè)主收取物業(yè)服務費用，不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主大會決定有異議等理由拒絕辦理交接。

　　不再續(xù)聘的物業(yè)服務人在物業(yè)服務期間出資或者墊資配置的用于服務全體業(yè)主的固定設施設備，可以與業(yè)主委員會協(xié)商處理，也可以依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行拆除有關設施設備。

　　第四十三條 物業(yè)服務人被解聘、不再續(xù)聘或者退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會應當及時告知居民委員會、村民委員會、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及所在區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門，可以委托居民委員會、村民委員會或者其他專業(yè)服務單位提供衛(wèi)生保潔、垃圾清運、秩序維護等基本物業(yè)服務，也可以在物業(yè)服務人應急備選庫中委托其他物業(yè)服務人提供臨時物業(yè)服務，簽訂不超過一年的臨時物業(yè)服務合同；并在一年內依法召開業(yè)主大會，選聘物業(yè)服務人。

　　未選舉產生業(yè)主委員會的，居民委員會、村民委員會應當協(xié)助全體業(yè)主做好前款工作。

　　第四章 物業(yè)的使用和維護

　　第一節(jié) 一般規(guī)定

　　第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內不得有法律法規(guī)規(guī)定的禁止性行為外，還不得有下列行為：

　　（一）無序停放車輛，堵塞車輛出入口；

　　（二）違規(guī)私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車和電動三輪車等充電；

　　（三）占用、堵塞、封閉公共疏散通道、安全出口、消防車通道或公共場地，在公共疏散通道、安全出口、消防車通道或公共場地上設置障礙、損壞、挪用或者停用消防設施和器材，常閉式防火門未能保持關閉狀態(tài)；

　　（四）違法飼養(yǎng)動物；

　　（五）擅自在共有部分開展經營、營銷、表演等活動的；

　　（六）在共有部分進行網絡直播噪聲擾民的；

　　（七）在住宅小區(qū)沿街商鋪門前及非封閉區(qū)域亂擺賣，擅自堆放建筑垃圾、生活垃圾等影響環(huán)境衛(wèi)生的；

　　（八）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生上述行為時，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會有權依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要求停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失；物業(yè)服務人應當及時予以勸阻、制止，并報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法處理，并反饋處理結果。

　　第四十五條 業(yè)主對物業(yè)進行裝修的，應當依法進行申報登記。物業(yè)服務人應當將裝修的禁止性行為告知業(yè)主，并告知如下事項：

　　（一）裝修搬運指引、管理部門投訴電話；

　　（二）沙石、水泥等必須做好包裝，嚴格遵守電梯限重、限高等有關規(guī)定；

　　（三）搬運過程中，必須遵守物業(yè)管理的有關規(guī)定，做好保潔工作；

　　（四）裝修產生垃圾的清理規(guī)定；

　　（五）物業(yè)服務人提供有償服務的項目和價格；

　　（六）現(xiàn)場檢查的有關要求。

　　業(yè)主在搬運家具或其他物品時，應當遵守前款的有關規(guī)定，造成公共部位或者公共設施損壞的，應當依法恢復原狀或者承擔賠償責任。

　　第四十六條 共用物業(yè)設施設備的維修、更新、改造和養(yǎng)護，除依法或者根據物業(yè)服務合同應當由建設單位或者物業(yè)服務人承擔外，其費用按照下列規(guī)定劃分：

　　（一）物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備由全體業(yè)主按照擁有的物業(yè)專有部分面積占比共同承擔；

　　（二）單幢房屋共用設施設備由該幢房屋的業(yè)主按照擁有的專有部分房屋面積占比共同承擔；

　　（三）屬于人為損壞的，由損壞者負責恢復原狀，造成損失的依法承擔賠償責任。

　　第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內,供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經營單位應當服務到最終用戶，并向最終用戶收費；尚未服務到最終用戶的，區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當結合本地實際，組織有關專業(yè)經營單位有計劃推進服務到最終用戶。

　　專業(yè)經營設施設備包括變(配)電、供水、燃氣調壓等設施設備及相關管線。

　　第四十八條 新建住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經營設施設備及相關管線，由建設單位按照國家技術標準、專業(yè)技術規(guī)范和地方技術標準統(tǒng)一設計安裝施工，并在竣工驗收后六十日內，向相關專業(yè)經營單位提出移交申請，符合條件的移交相關專業(yè)經營單位維護管理。

　　第四十九條 已建住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經營設施設備及相關管線，應當按照下列規(guī)定組織有關專業(yè)經營單位按照國家技術標準、專業(yè)技術規(guī)范和地方技術標準進行驗收，驗收合格的，應當在驗收合格之日起三十日內由驗收組織者向相關專業(yè)經營單位提出移交申請，移交專業(yè)經營單位維護管理：

　　（一）已成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會組織驗收；

　　（二）未成立業(yè)主委員會，已聘請物業(yè)服務人的，由物業(yè)服務人組織驗收；

　　（三）未成立業(yè)主委員會，也未聘請物業(yè)服務人的，由住宅小區(qū)所在地居民委員會或者村民委員會組織驗收。

　　驗收不合格的，由專業(yè)經營單位按照國家技術標準、專業(yè)技術規(guī)范和地方技術標準提出整改方案，經整改合格后向相關專業(yè)經營單位提出移交申請，符合條件的移交相關專業(yè)經營單位維護管理。專業(yè)經營設施設備及相關管線在工程質量保修期內的，整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔。

　　已建成住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內的專業(yè)經營設施設備及相關管線未移交給專業(yè)經營單位的，區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門可以根據實際需求制定規(guī)劃，分期組織移交。

　　第五十條 移交給專業(yè)經營單位維護管理的專業(yè)經營設施設備及相關管線的維修、養(yǎng)護、更換和管理等費用,由專業(yè)經營單位依法承擔，不得從物業(yè)服務費和住宅專項維修資金中列支。尚在工程質量保修期內的專業(yè)經營設施設備及相關管線的維修、更換，其費用由建設單位承擔。

　　第二節(jié) 住宅維修管理

　　第五十一條 建設單位應當按照國家規(guī)定或者約定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位委托物業(yè)服務人維修的，應當與物業(yè)服務人簽訂委托協(xié)議。

　　鼓勵建設單位購買住宅工程質量潛在缺陷保險。

　　鼓勵業(yè)主使用住宅專項維修資金增值收益或者公共收益購買物業(yè)管理區(qū)域房屋使用安全、電梯、消防共用設施設備等綜合保險，鼓勵保險人延伸提供相關檢測和修復服務。

　　第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內，有業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的，由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會依法組織全體業(yè)主制定緊急維修或日常保養(yǎng)方案；由全體業(yè)主共同管理的，由全體業(yè)主協(xié)商制定緊急維修和日常保養(yǎng)方案。

　　緊急維修或日常保養(yǎng)方案無法達成一致的，由居民委員會或者村民委員會組織協(xié)調。

　　第五十三條 業(yè)主應當按照國家規(guī)定交存住宅專項維修資金。

　　建設單位已辦理權屬首次登記的自留或者自用物業(yè)，應當依法交存住宅專項維修資金。

　　物業(yè)管理區(qū)域內的住宅物業(yè)自預售之日起兩年內未能出售的，建設單位應當將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。建設單位可以憑已交存的首期住宅專項維修資金憑證，向物業(yè)買受人收回其代交的住宅專項維修資金。

　　第五十四條 業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務人應當每半年將住宅專項維修資金的使用情況，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置和信息化系統(tǒng)公告三十日以上。

　　使用較大數(shù)額住宅專項維修資金的維護工程應當公開招標，具體辦法由市人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定。

　　第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生下列危及房屋使用安全和人身財產安全的緊急情況的，可以依法使用住宅專項維修資金進行應急維修：

　　（一）電梯、消防、安防、雷電防護裝置等共用設施設備存在嚴重安全隱患的；

　　（二）樓體外墻墻面有脫落危險的；

　　（三）專用排水設施出現(xiàn)坍塌、堵塞、爆裂等情況的；

　　（四）嚴重影響房屋使用安全和人身財產安全的其他情形。

　　物業(yè)服務人或者有關業(yè)主依法提出住宅專項維修資金列支申請的，住宅專項維修資金管理機構應當在收到申請后三個工作日內依法進行審核，可以征求有關職能部門或者鑒定機構意見；審核同意的，向住宅專項維修資金專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知，專戶管理銀行應當在收到通知當日將住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

　　發(fā)生前款情況后，未按照規(guī)定進行應急維修的，市、區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門可以組織代修，維修費用依法從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。

　　應急維修完成前，物業(yè)服務人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會應當采取安全防范措施，并暫停使用或者在保證安全條件下有限度使用相關設施設備。

　　第五十六條 采取應急維修的，應急維修工程竣工驗收后，應當將住宅專項維修資金使用情況以及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和信息化系統(tǒng)公示，公示期不少于十五日。

　　任何單位、組織和個人不得在應急維修過程中騙取、套取住宅專項維修資金。

　　第三節(jié) 公共收益管理

　　第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內依法屬于業(yè)主的公共收益包括：

　　（一）依法利用屬于業(yè)主共有的停車場、公共場地、綠地、道路等共用部位經營所得的收益；

　　（二）屬于業(yè)主共有的游泳池、籃球場、會所等共用設施經營所得的收益；

　　（三）利用業(yè)主共有的停車場出入設施、電梯間、樓道及戶外區(qū)域設置廣告獲得的收益；

　　（四）因公共設施、設備被侵占、損害所得的補償、賠償費用；

　　（五）物業(yè)管理區(qū)域內公共電信設施占用場地使用費等；

　　（六）公共收益的孳息；

　　（七）其他依法屬于全體業(yè)主的收益。

　　前款規(guī)定利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當按照管理規(guī)約的規(guī)定，依法簽訂合同并辦理相關手續(xù)。

　　第五十八條 公共收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照全體業(yè)主的決定使用。

　　公共收益主要用于補充專項維修資金的，應當按季度補充專項維修資金，補充比例應當高于百分之五十；剩余部分應當按照全體業(yè)主的決定，用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費、物業(yè)管理活動的審計費用、物業(yè)維護費用或者物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第五十九條 公共收益應當繳存入以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會名義開立的銀行賬戶，業(yè)主委員會可以自行管理，也可以委托會計師事務所對公共收益進行財務管理。

　　未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)的公共收益，可由物業(yè)服務人暫行管理。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務人應當將經審計的公共收益會計資料及款項移交業(yè)主委員會。

　　公共收益未經全體業(yè)主依法表決同意不得使用；任何單位、組織和個人不得擅自挪用、侵占公共收益。

　　第六十條 業(yè)主委員會、物業(yè)服務人應當建立規(guī)范的公共收益財務管理制度，將公共收益建賬并及時入賬，指定專人妥善保管公共收益的會計憑證、會計賬簿、財務會計報告等會計資料。

　　需要使用公共收益的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)公示公共收益使用計劃書，明確使用項目、費用預算、使用理由等，聽取業(yè)主和居民委員會、村民委員會意見。

　　業(yè)主委員會、物業(yè)服務人應當于每季度結束之日起十五日內，在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)將公共收益賬戶的收支情況連同開支的發(fā)票等會計資料公告十日以上。

　　任何單位、組織和個人不得偽造、變造、隱匿、故意銷毀公共收益的會計資料。

　　第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內委托物業(yè)服務人對共有部分、共有設施進行經營或者管理的，物業(yè)服務人可以依據物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約的約定收取管理費用。

　　第四節(jié) 物業(yè)服務收費管理

　　第六十二條 本市普通住宅前期物業(yè)服務收費標準實行政府指導價管理，市人民政府價格主管部門會同市人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門綜合物價指數(shù)和社會承受力等因素適時調整。

　　業(yè)主自行管理的管理人或者采取酬金制的物業(yè)服務人，應當在每年年初，將上一年度物業(yè)服務收費和支出情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)進行公示。公示內容應當包括業(yè)主交納物業(yè)服務費用總額，安全保衛(wèi)、綠化保潔、日常維修等費用支出情況。

　　市人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定本市住宅小區(qū)物業(yè)服務標準，并對物業(yè)服務人應當公示的內容進行監(jiān)督。

　　第六十三條 物業(yè)管理區(qū)域內供電、供水、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經營單位應當服務到最終用戶，并向其收取有關費用。最終用戶按照如下標準確定：

　　（一）專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶；

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