青海省海南藏族自治州人民政府

海南藏族自治州人民政府令



第6號





《海南藏族自治州物業管理辦法（修正）》已于2024年10月29日十五屆州政府第40次常務會議審議通過，現予公布。




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州 長


2025年1月22日






《海南藏族自治州物業管理辦法（修正）》



第一章 總則

　　

第一條 為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，改善人民群眾的居住環境，建設和諧宜居社區，根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國建筑法》、國務院《物業管理條例》和《青海省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本州實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本州行政區域內的物業服務及監督管理活動。本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋以及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 物業管理應當遵循業主自治、權責一致、專業服務、質價相符、公平公開、依法監管的原則。全社會應當共同維護物業服務市場秩序，構建共商、共治、共享的物業服務市場環境。

第四條 州、縣人民政府應當加強對物業管理工作的領導，將物業管理納入本地現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，推動物業管理規范化、市場化。

第五條 州、縣住房和城鄉建設部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行以下職責：

（一）制定本行政區域內物業管理相關政策并組織實施；

（二）負責物業管理招投標備案和采用協議的方式選聘物業企業的審批工作。負責物業管理區域的備案和調整，物業承接查驗備案和物業服務合同備案；

（三）負責住宅專項維修資金的歸集、使用和監管；

（四）負責建立物業管理糾紛調解機制，處理物業管理投訴；

（五）組織開展轄區內物業管理項目的調查，建立相關物業管理檔案；

（六）組織開展物業服務人信用評價；

（七）定期開展物業服務質量專項檢查，做好物業服務人、項目負責人的信用信息征集、核查、查詢和監管工作；

（八）負責對各級物業管理工作人員、業主委員會成員的培訓工作；

（九）法律、法規規定的其他職責。

　　第六條 鄉鎮人民政府在物業管理活動中履行以下職責：

（一）指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉，并做好業主委員會備案工作；

（二）指導和監督業主大會、業主委員會開展工作；

（三）協調物業管理與社區管理、社區服務之間關系，調處業主、業主委員會、物業使用人、物業服務人在物業管理活動中的糾紛；

（四）協調和監督物業承接查驗、退出交接等工作；

（五）協調和監督老舊小區物業管理；

（六）責令限期改正或者撤銷業主大會、業主委員會的違法決定；

（七）法律、法規規定的其他職責。

　　社區居（村）民委員會應當協助鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作。

第七條 州、縣自然資源、市場監督管理、公安、城市管理、消防救援、生態環境、衛生健康、民政等行政主管部門按照各自職責負責物業管理區域內的相關監督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關規定和合同約定，做好物業管理區域內的專項服務。

第八條 鄉鎮人民政府應當建立聯席會議制度，聯席會議由鄉鎮人民政府、物業主管部門、社區居（村）民委員會、公安機關、業主委員會、物業服務人、專營單位等參加，協調處理轄區內物業管理中的有關事項和突出問題。

第九條 突發公共事件應對期間，鄉鎮人民政府負責落實依法采取的各項應急措施，指導物業服務人開展相應級別的應對工作。州縣住建部門協調同級應急等相關部門給予物資和資金支持。

物業服務人應當服從政府統一指揮，在鄉鎮人民政府指導下積極配合社區居（村）民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急處置措施。物業服務人依法執行政府實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當予以配合。

第十條 物業管理相關行業協會應加強行業自律，規范服務行為，調解行業內部爭議，促進物業服務人誠信經營，提升物業管理質量和服務水平。

第十一條 鼓勵全社會采用新技術、新方法，促進互聯網與物業管理深度融合，提升物業管理質量和服務水平，推動物業服務向智能、綠色方向發展。

　　物業服務人、業主委員會等應逐步運用新媒體，引導業主參與公共事務、開展協商活動、組織鄰里互助，實行網絡化物業管理的新模式。

第十二條 州縣物業管理行政主管部門應當建立物業服務人考核體系和信用評價體系，建立健全物業服務人信用檔案，對物業服務人實行動態管理，定期向社會公布信用信息評價結果。



第二章 物業管理區域與共用設施設備



第十三條 物業管理區域的劃分應當以土地使用權證確定的用地范圍為基礎，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。物業設施設備共用的，應當劃分為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域。調整物業管理區域的，應當征得專有部分占建筑物總面積過半數的業主同意。

第十四條 建設單位應當在取得商品房預售許可或者現房銷售前，向項目所在地縣級人民政府物業管理主管部門提出劃分物業管理區域的申請，物業管理主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在征求鄉鎮人民政府、城鄉規劃行政主管部門等單位的意見后劃分物業管理區域，并書面告知項目所在地鄉鎮人民政府。建設單位應當將物業管理區域核定內容在商品房銷售現場進行公示。

第十五條 縣級人民政府物業管理主管部門應當建立物業管理區域檔案。物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、共有部分情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

第十六條 建設單位新建住宅物業時，應當以物業管理區域為單位，按照下列要求無償配置物業服務用房：

（一）物業服務用房按照房屋建筑總面積千分之三的比例配置，且不得低于七十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，按照超過部分建筑面積千分之一的比例增加配置。物業服務用房不包含門崗值班室。

（二）物業服務用房應當安排在物業管理區域中心或者出入口附近，地面以上、二層以下，具備水、電、暖、衛、采光等基本使用功能和條件，配置獨立的水、電、暖等計量裝置。業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，面積不得低于二十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，面積不得低于四十平方米。

物業服務用房屬于全體業主共有，任何單位和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。

第十七條 城鄉規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當對物業服務用房建筑面積、位置等作為規劃設計指標進行審查。

物業管理主管部門或者不動產登記機構，在核發商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業服務用房進行核查，并在房屋登記簿中注明物業服務用房面積和位置。

建設單位應當將相關信息在商品房銷售現場或者物業管理區域內公示。

第十八條 物業管理區域內的下列配套設施設備和相關場所屬于業主共有：

（一）物業服務用房、門衛房、值班室、共用設施設備使用的房屋；

（二）共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間；

（三）物業管理區域內除城鎮公共道路以外的其他道路，除城鎮公共綠地或者明示屬于個人以外的其他綠地；

（四）建設單位以商品房買賣合同或者其他書面形式承諾歸業主共有的房屋和設施設備；

（五）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施；

（六）法律、法規規定的其他共有部分。

第十九條 對配套設施設備不齊全的老舊住宅區，州、縣人民政府應當制定老舊住宅區物業改造規劃和年度實施計劃，加大資金投入，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅區的綜合環境和物業服務。

第二十條 新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應按照專有部分一戶一表、共有部分獨立計量表配置。信息通信、消防、電梯、安全防范、環衛、郵政等附屬設施設備的配置應符合國家技術標準和專業技術規范。

配套設施不齊全的老舊住宅區，專業經營單位應當配合縣級以上人民政府采取措施逐步改造，實現供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備的分戶計量、分戶控制。業主及物業服務人應當為改造工作提供便利。

第二十一條 新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業經營設施設備按照國家技術標準和專業技術規范設計，由相關專業經營單位依法組織具有資質的單位安裝施工，并與建設項目同步設計、同步施工、同步交付。所需費用依照國家和省住房城鄉建設行政主管部門制定的有關工程計價規定確定，由建設單位承擔。建設單位應當配合專業經營設施設備的施工。

專業經營設施設備包括變（配）電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線



第三章 業主和業主組織



第二十二條 本條例所稱業主，是指物業管理區域不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的房屋所有權人。

除前款規定外，符合下列條件之一的，可以認定為業主：

（一）尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、遺贈、拆遷補償等旨在轉移所有權的行為已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；

（二）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；

（三）因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；

（四）因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人；

（五）其他符合法律、法規規定的單位或者個人。

第二十三條 業主在物業管理活動中，享有下列權利:

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務人提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務人履行物業服務合同；

（八）對物業共有部分及其附屬設施設備使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第二十四條 業主在物業管理活動中，履行下列義務:

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共有共用區域、部位或者設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發事件等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會或者物業管理委員會作出的決定，配合物業服務人實施物業管理；

（四）按照有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）遵守房屋裝飾裝修的規定；

（七）支持和配合物業服務人的合法經營和管理活動；

（八）履行房屋安全使用責任；

（九）履行生活垃圾分類投放主體責任，按照規定分類投放生活垃圾；

（十）法律、法規規定的其他義務。

　　第二十五條 物業管理區域內全體業主應當依照《青海省物業管理條例》規定的法定程序設立業主大會，選舉業主委員會。物業所在地鄉鎮人民政府應當會同縣級人民政府物業管理主管部門指導本轄區的物業管理區域成立業主大會，并選舉產生業主委員會。

業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　未成立業主大會的，在發生物業企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務人或者其他事項時，由所在的鄉鎮和縣級住房管理部門指導、協助業主共同決定有關事項。

第二十六條 物業管理區域內，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會:

（一）業主已入住面積的比例達到百分之五十以上；

（二）交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上；

（三）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數達到總套數的百分之三十以上。

第二十七條 符合成立業主大會條件的，鄉鎮人民政府應當在收到建設單位或者百分之十以上業主聯名提出成立業主大會申請后三十日內，會同縣級人民政府物業管理主管部門組建首次業主大會籌備組。

籌備召開新建住宅小區首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。

第二十八條 建設單位應當向物業所在鄉鎮人民政府報送物業管理區域證明、房屋及建筑物面積清冊、業主名冊、建筑規劃總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業服務用房配置證明等籌備首次業主大會會議所需的文件資料。

第二十九條 首次業主大會籌備組由鄉（鎮）人民政府、縣級物業管理行政主管部門、社區黨組織、轄區公安派出所、社區居（村）民委員會、建設單位和業主代表組成。建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。物業服務人應當協助籌備組開展籌備工作。

籌備組中的業主代表由鄉（鎮）人民政府在民主推薦的基礎上從遵紀守法、熱心公益的業主中確定并公示，業主代表資格應當符合有關業主委員會委員候選人資格的規定。

第三十條 首次業主大會會議召開并選舉產生業主委員會之日起三十日內，由業主委員會向物業所在地縣級物業管理行政主管部門備案。

縣級物業管理行政主管部門受理備案材料后，經審查符合條件的，應當在十個工作日內頒發備案通知書。業主大會取得備案通知書后，由業主委員會依法申請刻制業主大會、業主委員會印章。

業主大會可以委托鄉（鎮）人民政府或者社區居（村）民委員會代為保管業主大會印章；需要使用業主大會印章的，由業主委員會向鄉（鎮）人民政府或者社區居（村）民委員會提出。

業主委員會印章由業主委員會保管，需要使用業主委員會印章的，應當有業主委員會半數以上委員簽字。

第三十一條 業主大會討論決定下列事項:

（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員和候補委員；

（三）選聘、解聘物業服務人；

（四）籌集或使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（五）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（六）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（七）確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準和服務價格；

（八）確定業主大會、業主委員會工作經費和業主委員會委員工作補貼標準；

（九）改變或者撤銷業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議；

（十）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第三十二條 業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期組織召開；業主委員會逾期仍不組織召開的，業主可以請求鄉鎮人民政府組織召開；鄉鎮人民政府應當在接到請求之日起十日內通知業主，并在三十日內組織召開。

第三十三條 不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經鄉鎮人民政府和縣級人民政府物業管理主管部門指導后仍不能成立的，可以由鄉鎮人民政府、社區居（村）民委員會、建設單位、業主代表等組成物業管理臨時機構，代行業主大會和業主委員會職責。

物業管理臨時機構的人員組成，應當在物業管理區域內公告。

第三十四條 業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，應當有專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

業主委托他人參加業主大會會議的，應當出具委托書，載明委托事項、委托權限及期限。業主大會會議表決采取記名投票的方式。業主委員會應當妥善保管選票、表決票和委托書，以備查詢。

第三十五條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

第三十六條 業主委員會由五人以上單數組成，具體人數由業主大會議事規則確定。業主委員會每屆任期三年，委員可以連選連任，業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會作出的決定，應書面告知社區居（村）民委員會。

第三十七條 業主委員會是業主大會的執行機構，接受業主大會和業主的監督，并履行下列職責：

（一）執行業主大會決定和決議，維護業主共同利益；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同，與解聘的物業服務人進行交接；

（三）監督物業服務人履行物業服務合同，使其按照服務內容和服務標準提供服務；

（四）召集業主大會會議，報告年度物業管理實施情況、業主委員會履職情況；

（五）監督管理規約的實施，對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行制止；

（六）擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；

（七）監督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的續籌；

（八）在物業管理區域內配合行政執法機關開展執法工作；

（九）配合、支持社區居（村）民委員會依法履行職責，并接受其指導和監督；

（十）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主交納物業服務費用；

（十一）制作和保管會議記錄、共有物業部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件；

（十二）定期向業主通報工作情況，每半年公示共有資金的使用情況和業主委員會委員、候補委員交納物業服務費、停車費情況；

（十三）協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（十四）法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

第三十八條 業主委員會應當建立信息公開制度，定期在物業管理區域內向業主公布下列情況和資料:

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項；

（四）專項維修資金的籌集和使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛車位的使用、經營情況；

（七）業主大會、業主委員會工作經費和工作補貼的籌集、使用情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十九條 業主委員會不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者拒不執行業主大會決定；

（二）虛構、轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料；

（三）擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（四）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務合同；

（五）侵占、挪用業主共有財產，將業主共有財產借貸給他人或者以業主共有財產為他人提供擔保；

（六）收受物業服務人或者與其履行職務有利害關系的單位或者個人提供的紅包禮金、減免收費、停車便利等利益；

（七）為在本物業管理區域提供服務的物業服務人承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業；

（八）泄露業主信息，發布違反法律法規、社會公共秩序的不實言論、信息；

（九）拒不執行鄉（鎮）人民政府、相關主管部門關于本物業管理區域的整改要求或者人民法院有關裁判；

（十）侵害業主合法權益的其他行為。業主委員會委員有前款情形之一的，由鄉（鎮）人民政府責令業主委員會提請業主大會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前，業主委員會應當停止該委員履行職責，并向業主公示。罷免業主委員會委員時，應當允許其提出申辯并記錄歸檔。

　　第四十條 業主委員會有下列情形之一的，物業所在地鄉鎮人民政府可以組織召開業主大會會議，由業主大會會議決定是否解散業主委員會：

（一）嚴重侵害業主合法權益的；

（二）嚴重影響社區安定及公共秩序的；

（三）不按照規定履行業主委員會職責的；

（四）違反財務管理、工作檔案和印章管理制度，情節嚴重的。

業主大會會議決定解散業主委員會的，鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

第四十一條 業主大會、業主委員會工作經費以及業主委員會委員的工作補貼由全體業主承擔。工作經費和補貼的籌集、管理和使用由業主大會決定，可以由全體業主分攤，也可以從物業共有部分及其附屬設施設備經營所得收益中列支，但不得從物業服務人經營收益中列支。

　　第四十二條 鼓勵實行業主委員會及委員任期和離任經濟責任審計，審計事項由業主大會決定。



第四章 前期物業管理



　　第四十三條 前期物業管理，是指業主、業主大會選聘物業服務人之前，由建設單位選聘的物業服務人所開展的物業管理。

　　建設單位負責選聘物業服務人實行前期物業管理，簽訂前期物業服務合同，并按規定進行備案。

　　第四十四條 前期物業管理階段的住宅物業，建設單位應當通過招投標選聘物業服務人進行前期物業管理服務，并簽訂書面前期物業服務合同。

投標人少于3個或者總建筑面積不超過3萬平方米的住宅物業，經縣級物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務人。

第四十五條 建設單位選聘的物業服務人的，應當簽訂書面的前期物業服務合同，前期物業服務合同可以約定期限，但期限未滿、業主委員會與物業服務人簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容。建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對以下事項作出約定：

（一）物業共用部位、共用設施設備的移交和查驗；

（二）建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理規定；

（三）業主的權利與義務；

（四）違反臨時管理規約應當承擔的責任；

（五）臨時管理規約依法應當約定的其他事項。

臨時管理規約不得侵害物業買受人合法權益。臨時管理規約的效力至首次業主大會審議通過的管理規約生效時終止。

第四十六條 物業服務人承接物業前，應當與建設單位按照國家相關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業的共有部分及其附屬設施設備進行查驗，并由雙方簽字確認查驗記錄。

第四十七條 建設單位應當按照國家有關規定和商品房買賣合同約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。實施承接查驗的物業，應當具備以下條件:

（一）建設工程竣工驗收合格，取得城鄉規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經住房城鄉建設行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立合格的計量表具；

（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

（四）道路、車位、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

（六）住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施；

（七）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

（八）法律、法規規定的其他條件。

第四十八條 建設單位應當在現場查驗二十日前向物業服務人移交下列資料:

（一）物業管理區域劃分資料；

（二）建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證復印件、附圖；

（三）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

（四）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

（五）供水、供電、供氣、供熱、信息通信、有線電視等準許使用文件；

（六）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（七）業主名冊；

（八）物業管理必需的其他資料。

未能移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限，并在承諾時限內完成移交工作。

第四十九條 物業承接查驗應當簽訂物業承接查驗協議，作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。

第五十條 物業承接查驗的費用，由建設單位承擔。

物業交接后，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和物業正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

第五十一條 物業服務人應當自物業交接后三十日內，持下列文件向物業所在地縣物業管理行政主管部門辦理備案手續：

（一）前期物業服務合同；

（二）臨時管理規約；

（三）物業承接查驗協議；

（四）建設單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他承接查驗有關的文件。

物業服務人應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。

第五十二條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第五十三條 業主大會會議或業主共同決定解除前期物業服務合同的，建設單位應當與全體業主進行物業共有部門查驗交接，前期物業服務人應當按照約定的期限退出物業管理區域，并配合選聘的物業服務人接管，并移交相關資料。



第五章 物業管理服務



　　第五十四條 從事物業服務活動的企業應當依法成立，具有獨立法人資格，并擁有相應的專業技術人員，具備為業主提供專業服務的能力。

　　物業服務人登記機關應當在物業服務人核準登記之日起五日內，將企業信息共享給同級物業管理行政主管部門。

　　州外物業服務人進入本州從事物業服務活動，應當到州級物業管理行政主管部門辦理備案手續。

第五十五條 業主大會可以決定采用招投標或者協議的方式，選聘物業服務人。

業主大會決定采用招投標方式選聘物業服務人的，由業主委員會按照國家有關規定組織招投標。

業主大會決定采用協議方式選聘物業服務人的，由業主委員會擬訂選聘方案，提請業主大會投票表決。

物業所在地縣級人民政府物業管理主管部門、鄉（鎮）人民政府應當指導、監督選聘物業服務人的活動。

第五十六條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務人訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當對物業管理事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限、違約責任等內容進行約定。

物業服務合同應當對物業服務人在有關業主、物業使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。

物業服務人應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內，將物業服務合同報縣級人民政府物業管理主管部門和鄉鎮人民政府備案，并同時向社區居（村）民委員會報送有關業主委員會、物業服務人、物業合同等相關資料。州級物業管理行政主管部門應當會同有關部門、物業服務行業組織制定物業服務合同示范文本，并向社會公布。

第五十七條 物業服務人應當參加信用等級評價，按照信用評價等級提供相應的星級服務。信用等級為AAAA級和AAA級的物業服務人實施一至五星級服務；信用等級為AA和A級的物業服務人實施一至三星級服務；信用等級為B級的物業服務人實施一星級服務，并不得承接新的物業服務項目。

第五十八條 物業服務收費標準應當與物業服務星級標準相對應。物業區域業主委員會和物業服務人可根據實際情況，結合物業服務合同約定內容確定物業服務收費標準與物業服務星級標準內容，并征得業主同意。

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